Информационное агентство
ВакансииИнтЕрвЬЮ
ГЛАВНОЕЛЕНТА

Недвижимость-2016: итоги и прогнозы

5 января, 11:09Автор: Светлана Волохина

Фото:  / Сергей Савостьянов/ТАСС

Главные события российского рынка недвижимости в 2016 году: слияния застройщиков, снижение цен на квартиры, ипотечные бонды и санация СУ-155.

ПИК купил «Мортон»

В 2016 году произошла крупнейшая сделка в истории российского рынка жилой недвижимости — девелоперская компания ПИК приобрела компанию «Мортон» у Александра Ручьева и других ее совладельцев. Сделка была совершена в два этапа: сначала основной акционер ПИК — бывший сенатор Сергей Гордеев — приобрел застройщика в качестве частной инвестиции, а затем перепродал ПИКу по цене покупки. Долговая нагрузка «Мортона» составляла на момент продажи 23–24 млрд руб.

В результате слияния был создан крупнейший застройщик в стране, который планирует занять 20% рынка Московского региона. ПИК намерен ежегодно строить и продавать до 2 млн кв. м в год, фиксируя ежегодную выручку до 200 млрд руб. к 2017–2018 годам. Бренд «Мортон» перестал существовать.

Основатель «Мортона» Александр Ручьев создал компанию — производителя композитных материалов «Основа».

Роман Авдеев приобрел ОПИН

Сделка №2 — покупка концерном «Россиум» Романа Авдеева 90,99% акций застройщика ОПИН у группы «Онэксим» Михаила Прохорова. Авдеев намерен в перспективе объединить застройщиков ОПИН и Ingrad, создав новую девелоперскую структуру на рынке Московского региона. Покупатель получил права на земельный банк и все строительные проекты, включая проект реконструкции стадиона «Торпедо». Сумма сделки не раскрывалась, но по итогам торгов на Московской бирже 26 декабря проданный пакет стоил 4,49 млрд руб.

С одной стороны, эксперты и участники рынка оценивают покупку как логичную: Авдеев давно скупает крупные участки, ему нужны компетенции в сфере комплексного освоения территорий. С другой, по мнению главы «НДВ Групп» Александра Хрусталева, появление новой компании не окажет существенного влияния на рынок. Партнер Colliers International Владимир Сергунин также считает, что покупка с точки зрения весомости актива неоднозначная. «У ОПИН нет большого количества перспективных площадок — только стадион "Торпедо" и, может быть, еще пара участков. Проектов массовой городской застройки у компании сегодня немного. Это не то же самое, что купить крупного застройщика с собственными девелоперскими мощностями», — подчеркивает консультант.

Жилье стало доступнее

В 2016 году тенденция к снижению рублевых цен продолжилась. Многие застройщики Московской области и Москвы оказались втянуты в ценовую конкуренцию: стоимость квадратного метра в некоторых столичных проектах сравнялась с ценами в ближайшем Подмосковье. По состоянию на 26 декабря 2016 года средний ценник в Москве составлял около 170 тыс. руб. за кв. м, тогда как в первом полугодии цены опускались даже ниже этой отметки, следует из графика на портале IRN. Как рассказал RNS президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин, падение цен в эконом- и комфорт-классе доходило до 10%.

Элитные квартиры тоже стали доступнее. По данным Knight Frank, средняя цена элитных квартир в новостройках Москвы за 10 месяцев 2016 года снизилась на 8% — до 804 тыс. рублей за кв. м, на вторичном рынке — на 18%, до 1,13 млн рублей за кв. м. Рекордных сделок в 2016 году не было: квартиры дороже $10 млн не продавались, рассказали RNS в Savills.

На эту тенденцию, в свою очередь, отреагировал и спрос. С января по ноябрь 2016 года было зарегистрировано 30,7 тыс. договоров долевого участия, что почти в два раза больше аналогичного периода прошлого года. Всего за 11 месяцев 2016 года зарегистрировано 38,5 тыс. сделок по ипотеке, что на 32% больше, чем за тот же период 2015 года, сообщили в управлении Росреестра по Москве.

Но банки предупреждают: дальнейшего снижения цен на жилье ожидать не стоит. Сбербанк начал фиксировать рост цен на жилую недвижимость по России от 2% до 5% в зависимости от региона с сентября 2016 года. В Минстрое и Московском стройкомплексе также ожидают роста стоимости жилья в 2017 году.

Санация СУ-155

В 2016 году банк «Российский капитал» совместно со структурами «Сафмар» приступил к завершению строительства проблемных объектов СУ-155. Глава «Российского капитала» Михаил Кузовлев назвал ситуацию с документами в компании «тривиальным головотяпством», а схему вывода активов из нее охарактеризовал «стилем 1990-х». «Когда вы видите актив, который покупается за 30 млн, а продается за 52 тыс., — это идиотизм», — возмущался он. СУ-155 весь год сотрясали проверки и обыски, возбуждались уголовные дела.

По состоянию на 30 декабря из 130 жилых домов, входящих в зону ответственности банка «Российский капитал», 46 уже введены в эксплуатацию. Всего по итогам года банк намерен отчитаться о достройке 59 домов для 14,7 тыс. дольщиков. Еще 15 домов достраивает в Звенигороде застройщик «Стройпромавтоматика». Социальные объекты перешли в ведение региональных властей. В частности, в Московской области объекты социальной инфраструктуры завершает Urban Group.

Механизм санации может быть изменен, а у «Российского капитала» может появиться новый акционер. Факт дискуссий по этому вопросу подтвердил RNS глава Минстроя Михаил Мень, отметив, что пока окончательного решения нет. Гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник рассказал RNS, что агентство пока не обсуждает возможность получения контроля над банком.

«Дыра» в капитале проблемного застройщика составляет 90 млрд руб. Старший вице-президент банка Марат Оганесян, который сейчас находится под арестом в Санкт-Петербурге по делу о хищениях на «Зенит-арене», сообщал, что банк достроит дома СУ-155 за счет девелоперской деятельности — продажи участков застройщика и строительства жилья на земельных активах СУ-155 и участках, которые может выделить федеральное правительство. Построить в рамках этой деятельности планируется 500 тыс. кв. м жилой недвижимости.

После исполнения долговых обязательств СУ-155 прекратит свое существование.

Правительство создало фонд дольщиков

Президент России Владимир Путин в ходе Госсовета в мае 2016 года предложил создать компенсационный фонд дольщиков. Эта финансовая структура в итоге была создана на базе АИЖК, она заменит существующую систему страхования для застройщиков, привлекающих средства граждан. Первоначально планировалось, что отчисления в фонд составят 1% от стоимости проекта, однако сами застройщики обратились к правительству с просьбой дифференцировать взносы. По их логике, «меньше рисков — меньше взнос»: менее надежные застройщики должны вносить в фонд до 3% от проекта. Сейчас предложения о дифференциации добавляются в законопроект, поэтому фонд начнет работать не с 1 января 2017 года, как планировалось ранее, а весной.

Компенсационный фонд сможет вкладывать свободные средства для получения дополнительного дохода. Например, инвестировать в государственные ценные бумаги, в том числе в ОФЗ, и приобретать ипотечные бумаги из котировальных списков высшего уровня российских бирж.

АИЖК запустило «Фабрику ипотечных бондов»

В конце декабря АИЖК и Банк жилищного финансирования (БЖФ) закрыли «пилотную» сделку по выпуску облигаций в рамках «Фабрики ипотечных ценных бумаг». Объем выпуска составил 2,1 млрд рублей. Стороны договорились выпустить однотраншевые ипотечные облигации на сумму до 30 млрд рублей. Таким образом, началось формирование вторичного рынка ипотеки. Аналогичное соглашение было заключено с банком «Уралсиб»: дебютный выпуск облигаций на сумму 2 млрд руб. планируется разместить в I-II квартале 2017 года.

Агентство уже подписало меморандумы с банками, в том числе со Сбербанком, банком ВТБ, Бинбанком и банком «Возрождение», общим лимитом 230 млрд руб.

Глава Минстроя Михаил Мень говорил, что для поддержания рынка ипотеки программа субсидирования процентной ставки уже не столь эффективна. По его словам, нужно развивать рыночные механизмы — как раз такие, как ипотечные облигации.

Гостиницы установили рекорд

Доля сделок в общем объеме инвестиций в российскую недвижимость достигла десятилетнего рекорда — 17%, подсчитали в CBRE. Отели наряду с офисами (44%) стали лидерами по объему частных вложений в 2016 году. «Рекордный процент — в отдельном бизнесе — 17%», — сказала консультант, добавив, что сопоставимый показатель был зафиксирован в 2014 году (14%), но в последние годы был более низким.

Сделкой года в гостиничном бизнесе можно считать покупку Региональной гостиничной сети (РГС) «Системой» Владимира Евтушенкова у инвестфонда VIYM, одним из основателей которой является сын экс-главы РЖД Андрей Якунин. Покупатель приобрел девять отелей: Courtyard by Marriott Paveletskaya в Москве, Holiday Inn Express в Воронеже и семь гостиниц под брендом Park Inn в Астрахани, Ижевске, Казани, Новосибирске, Сочи, Волгограде и Ярославле. Это 1,38 тыс. номеров площадью 87,6 тыс. кв. м. Сумма сделки составила 2,6 млрд руб., консолидированная задолженность отелей оценена в 4 млрд руб.

Девелоперы также начали переговоры об участии в отельном бизнесе. Застройщик «Гранель» обсуждает возможность строительства отеля Four Points by Sheraton на 450 номеров в одном из московских аэропортов. Объем инвестиций может составить 3,5 млрд руб. Сеть апарт-отелей Citadines, входящая в сингапурскую группу Ascott, планирует выход на рынок России в партнерстве с застройщиком «Эталон» Вячеслава Заренкова.

Коммерческая недвижимость подешевела

Стоимость покупки и аренды коммерческой недвижимости в ноябре 2016 года снизилась на 20–25% по сравнению с ноябрем прошлого года, рассказали в консалтинговой компании RRG. Если в прошлом году подобная тенденция коснулась центра Москвы, то на этот раз — преимущественно объектов на периферии города.

«За год цены продаж недвижимости снизились во всех сегментах рынка. Средневзвешенная цена продажи коммерческой недвижимости (по всем сегментам) упала относительно ноября 2015 года на 25% и составила порядка 172 тыс. руб. за кв. м, а ставка аренды просела на 20% — до уровня 17 тыс. руб. за кв. м в год», — сообщили в компании. По оценке аналитиков, объем предложения на рынке сократился на 50% до 1,6 млн кв. м. Это произошло как за счет снижения объемов строительства и решения многих собственников отложить продажу, так и заключения крупных сделок.

В структуре сделок доминировали офисы и склады, отмечают в CBRE. В офисном сегменте увеличилась доля государственных инвестиций — до 40%. К числу наиболее крупных событий относится переход «Башни Евразия» к ВТБ, а бизнес-центра «Президент Плаза» — Сбербанку.

Иностранные инвестиции в девелопмент сократились в семь раз

Доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2016 году упала в семь раз по сравнению с 2015 годом — до 2,6% (в 2015 году — 18,5%), сообщил партнер Colliers International Станислав Бибик. По его словам, иностранные инвесторы участвовали только в покупке арабским фондом Mubadala и другими инвесторами совместно с Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ) складских комплексов «PNK — Чехов-3» и «PNK — Северное Шереметьево». «С учетом участия РФПИ доля (иностранных инвестиций. — RNS) должна быть еще меньше», — добавил консультант, подчеркнув, что снижение доли иностранных инвестиций — это не тенденция: они просто «не попали в цикл».

При этом активизировались российские инвесторы, и в целом рынок ожил, отмечают эксперты. Общий объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости России вырастет на 30% по сравнению с 2015 годом до $3,9 млрд, сообщил Бибик. По данным Knight Frank, в 2016 году объем сделок может достигнуть $3,1 млрд, что почти на 15% превысит показатель прошлого года.

Срочная новость   ⁄